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賃貸経営について

賃貸経営は誰でもできるの?

誰にでもできます。賃貸経営の魅力は土地を所有していれば、いつ、誰にでも始められるところです。先祖代々の土地を更地でおいておくのは税金もかかり、管理が大変だから…という理由で、賃貸経営を始められる土地オーナーさまが大半です。

賃貸経営はどうやってやればいいの?

大きく分けて2つあります。
①管理会社に経営を委託する 管理会社と「総合管理契約」を結んで賃貸業務を委託すれば、ほとんど何もやらなくても毎月、銀行口座に賃料が振り込まれます。
②オーナー様が直接経営をする 物件が自宅近く、戸数も手頃な数、退職して手が空いているので直接経営をするといった方法です。
ただし、入居者募集はオーナーさまが直接やるよりも賃貸専門の仲介不動産会社など専門業者に依頼した方が早く入居者が見つかり、後々の経営が安定します。

「家賃年金」とはどんな意味?

年金のように毎月安定して、金額を得られることを指します。老後の生活資金を確保するため、毎月一定の金額が得られる家賃収入は最も理想とするところです。安定した家賃収入を得るには、長期に渡っての賃貸経営を成功させなければなりません。そのためには、信頼できる建設会社とパートナーを組んで賃貸事業を始めることです。入居者の人気が得られる建物を建ててこそ、年金のように毎月決まった(家賃)入金が見込めるのですから。

税金・費用・相続・ローンについて

建設工事費以外にはどんな費用がかかるの?

税金や火災保険、ローン保証料などが必要です。
付帯工事費:外構回りの整備費、植栽費
諸費用:印紙税、登録免許税、不動産取得税、火災保険料、地震保険料など

賃貸経営にはどんな税金がかかるの?

大きく分けて2つあります。
建物を建てるとき… 印紙税、登録免許税、不動産取得税
経営を始めると… 所得税、住民税、事業税、固定資産税・都市計画税
賃貸経営を行うことで同じ税金でも軽減されたり、非課税や減免、特例といった、節税メリットがあります。

赤字でも賃貸経営にメリットがあると言われるのはなぜ?

用地の購入やマンション経営に関わる必要経費を赤字として計上すれば、所得税や住民税が安くなります。マンション経営には管理費をはじめ、減価償却費、借入金利息、登記費用、固定資産税、不動産取得税、保険料などが経費として認められています。よって、年間の家賃の収入合計から経費合計を差し引いた金額がもしマイナスの場合、不動産所得は赤字とみなして他の黒字の所得から引くことができる(土地取得の借入金利息は除く)ため、賃貸経営者が会社に勤めていて、源泉徴収されていたら税金が還ってきます。

賃貸マンション・アパート経営の相続対策とは?

相続に直面して初めて税の重みを実感し、多くの土地オーナーさまがマンション経営に着手しています。相続が発生しても土地に賃貸マンションが建っていると、その土地は「貸家建付地」として、借家人の権利が考慮されて、相続税法上の評価が下げられ、税金が軽くなります。また、建物も居住用として相続税法上の評価は大幅に下がります。もし、更地や現金あるいは有価証券で相続すると、巨額の相続税に脅かされることになります。賃貸マンション経営により、相続財産の価値を減らすことなく税の負担軽減を図ることができます。

建物について

5年後、10年後も入居率を維持する物件の差別化とは?

同じ地域内の他物件にはない特色を持たせると、長期に及ぶ賃貸経営が有利に運営できます。差別化とは、他の物件にない機能やデザイン、高級感のプラス要因を持たせることです。
現在、入居者が求める住環境に対するニーズとは、設備が充実し、洗練されたゆとりある高品質な住まいです。しかもその傾向は年々強まっています。逆にいえば、建物に強い魅力と競争力が備わっていないと、賃貸経営としては難しいともいえます。

賃貸物件を建てるのに、向き・不向きはある?

立地条件もありますが、魅力ある建物を建てることです。良い土地の条件ですが備わっていなくても、魅力ある建物であれば、高い入居率を実現できます。入居者のニーズをきっちり反映したマンションを建設することが大切です。

災害に強い賃貸マンションとは?

耐震、耐火性に優れる一方、遮音性、気密性も高いのは鉄筋コンクリート造です。頻発する地震、台風に備えた災害に強い賃貸マンションでなければ、メンテナンスが大変です。
コンクリート造は自然災害を防ぐ強い性能を誇るだけに、住居としての機能性も高く、高気密で快適な住空間を実現します。災害に強いマンションとは、ただ建物が強靭なだけではなく、快適性も併せ持っているといえます。

賃貸マンション・アパート経営の相続対策とは?

相続に直面して初めて税の重みを実感し、多くの土地オーナーさまがマンション経営に着手しています。相続が発生しても土地に賃貸マンションが建っていると、その土地は「貸家建付地」として、借家人の権利が考慮されて、相続税法上の評価が下げられ、税金が軽くなります。また、建物も居住用として相続税法上の評価は大幅に下がります。もし、更地や現金あるいは有価証券で相続すると、巨額の相続税に脅かされることになります。賃貸マンション経営により、相続財産の価値を減らすことなく税の負担軽減を図ることができます。

賃貸管理について

良い入居者を、どうして選ぶの?

長期に渡る賃貸経営を安定させるには、優良入居者になってもらうのが一番です。そのため入居審査を厳しくし、身元を確認する一方、保証人を確実に取ることが求められます。
入居手続きの実務は、仲介・管理会社が大半手がけ、ルールに沿って行われています。家主さんとして、問題を起こしそうな人の入居を断る強い意向を伝えておくのも方法です。

仲介不動産会社と管理会社はどう違うの?

一般に、宅地または建物の売買・交換・賃借の代理・媒介を行うのが不動産会社です。業務の境はそれほど明確に線引きされている訳ではなく、ひとつの不動産会社が仲介もやれば管理も手がける、というのが実情です。

建物の修理・補修はどうするの?

賃貸マンションは多くの人が住まわれるので補修・修復が欠かせません。建物の美観の維持はもちろん、構造や躯体に及ぶ定期的なチェックが建物を長持ちさせ、入居者を引き付けることになります。
建物は年数を経ればどうしても古くなるだけに、外壁や手すりなどの改修工事は、予算に見合った補修を早目にやっておくことが望まれます。
常に一定の美観を保つことが、入居者対策上、賃貸マンションに求められており、修復は必要とされるのです。

不動産実務相談

賃貸借契約の保証人はどこまでの責任をとらなくてはならないの?

賃借人本人の滞納情報は、保証人に伝えなければ更新後の滞納については保証人に責任を負わせるべきでないというものが判例にあります。
一定期間以上溜まっているのに、それを保証人に伝えなければ、更新前であっても保証人の責任は半分~1/3に制限されるべきとする裁判例も見受けられます。
賃貸人から見れば、保証人をつけた以上滞納があれば保証人にもそれを通知し、支払いを求めておかないと保証人に対する権利を失ってしまうのです。